YAZICI
HUKUK & DANIŞMANLIK
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU) DAVALARI

Ortaklığın giderilmesi davası, elbirliği mülkiyetine veya paylı mülkiyete konu taşınır veya taşınmaz mal üzerinde paydaşlar arasındaki ortaklığa son vererek, kişisel mülkiyete geçilmesini sağlar. Bu dava, mala ortak olan veya payı olan tüm paydaşlara karşı açılır. Ortaklığın giderilmesi davasını açmak için genel anlamda haklı bir sebep aranmaz. Paydaşın ortaklığa son verme isteği dava açmak için yeterlidir.

Dava açıldıktan sonra taraflardan birinin ölümü halinde veraset ilamında (mirasçı olduğunu gösteren belge) adı geçen tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekir. Bir paydaş bile davaya dahil edilmezse, ortaklığın giderilmesi mümkün olmayacaktır. Tüm tarafların davadan haberdar olması için davaya dahil edilmesi zorunludur. Davaya dahil edildikten sonra davalı taraf dilerse, davayı takip etmeyebilir.

Özel hukukta davacı taraf davasından feragat ederse veya davayı takip etmezse dava son bulur. Ancak ortaklığın giderilmesi davasında taraflardan biri davadan feragat etse veya davayı takip etmezse bile davayı takip edeceğini bildiren taraf varsa yargılama devam edecektir. Davayı takip eden taraf, ortak mülkiyetin son bulması ile şahsi mülkiyete yani ortaklıktaki hakkına kavuşur.

 

Ortaklıkta en küçük pay sahibi dahil tüm paydaşlardan biri veya birkaçı birlikte ya da ayrı olarak bu davayı açabilirler. Pay sahibi küçükse velisi, vesayet altındaysa vasisi hakimden alacağı izinle onun adına davayı açacaktır.

Taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak olan intifa hakkı sahibinin ortaklığın giderilmesi davası açması mümkün değildir. Çünkü intifa hakkı sınırlı ayni hak olup mülkiyet hakkı ile aynı hak değildir.

Taşınmaz malda tapu dışında haricen pay satın alan veya noterde yapılmış satış vaadi sözleşmesi ile pay satın alan kişi, tapuda malik görünmediğinden ortaklığın giderilmesi davası açma yetkisine sahip değildir.

Elbirliği mülkiyeti olan malın ortağının alacaklısı İcra Hakimliğinden alacağı izin ile ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

Yeni paydaşın, kendisine bu payı satanın açtığı ya da davalı olduğu ortaklığın giderilmesi davasını takip etme hakkı vardır.

İflas Memuru, İcra Hakimliğinden alacağı izin ile ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Diğer alacaklardan farklı olarak Hazine alacağından dolayı izin belgesi alınmaksızın dava açılabilir. Devlet, vilayet, özel idare ve belediyeler; 6183 sayılı kanunun 63. maddesi uyarınca bu kanunun 1. maddesinde düzenlenen vergi, harç vs. kamu alacaklarının tahsili amacıyla borçlunun elbirliği mülkiyeti olan malı için ortaklığın giderilmesi yoluyla satılıp paraya çevirme hakkına sahiptir. Bunun için idarelerin icra hakimliğinden izin almalarına ihtiyaç yoktur.

Bir taşınmazı ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile iktisap eden şahıs, tapu ile malik olduğundan bu mala ait ortaklığın giderilmesi davasını açabilir.

Tapudaki evin veya ağaçların 3. şahsa aidiyeti konusundaki şerh var ise, bu şerhe dayanılarak paydaş olmayan bir şahıs tarafından ortaklığın giderilmesi davası açılamaz. Çünkü bu ev ve ağaçlar taşınmazın bütünleyici parçası olduğundan taşınmaz sahipleri dava açabilir. Ev ve ağaç sahipleri taşınmazın ortaklığın giderilmesi suretiyle satışından sonra "sebepsiz zenginleşme" hükümlerine göre paydaşlar aleyhine alacak davası açabilirler.

Miras kalan taşınmaz mallar için mirasçılar, tapuda intikal işlemini yaptırmamış olsa bile ortaklığın giderilmesi davasını açma haklarına sahiptirler. Kanuni mirasçılar yanında mirasçı olarak tayin edilen kişiler de bu hakkı haiz olabilirler. Mirası reddeden, mirastan feragat eden veya mirastan ıskat olunan kişilerin ortaklığın giderilmesi davası açma hakları yoktur. Ancak "feragat, ıskat, red" işlemleri şahsi sonuç doğuracağından bu kısıtlama onların mirasçılarına geçmez.

 

AYNEN TAKSİM

Aynen taksim, malın fiziksel olarak bölünmesi anlamına gelir. Ortaklığın giderilmesi davasında taraflar malın aynen taksimi ile paylaşılması konusunda anlaşabilirler. Bu anlaşmayı mahkemeye verdiklerinde, hakim ortaklığın giderilmesine yasal mevzuat açısından bir engel bulunmadığı takdirde karar verebilir. Ancak taraflar anlaşamazlarsa, mahkeme yargılama yaparak uyuşmazlığı çözecektir.

 

AYNEN TAKSİM ŞARTLARI

Davada malın aynen taksimi için taraflardan birinin talepte bulunması yeterlidir. Taraflardan biri ortak malın aynen taksim edilerek ortaklığın giderilmesini istediğinde, hakim öncelikle aynen taksim koşullarının var olup olmadığını araştıracaktır.

Mahkeme; taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ve tarım arazisi ise niteliği ile imar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığını belirleyecektir. Aynen taksim yapılması halinde taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması veya imar kanununa aykırı bir durum oluşacaksa, aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmez. Aynen taksim edilerek paylaştırmanın mümkün olduğu durumda taksim edilen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde, eksik değerdeki parçaya bedel (para) eklenerek denkleştirme sağlanır.

 

ORTAKLIĞIN SATIŞ YOLUYLA GİDERİLMESİ

Hakim, taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verecektir. Hakim, tarafların talebi doğrultusunda satış suretiyle ortaklığın giderilmesi kararının infazı için satış memuru görevlendirir. Satış işlemi, mahkeme tarafından görevlendirilen satış memuru genellikle yazı işleri müdürü veya icra dairesi tarafından gerçekleştirilir. Ortaklığın giderilmesi amacıyla yapılacak satış genellikle açık artırma yoluyla gerçekleştirilir ve tarafların menfaatine uygun olarak sonuçlandırılır.

Ancak tüm paydaşlar bir araya gelerek satışın ortaklar arasında yapılması hususunda oybirliğiyle anlaştıkları takdirde; satış yalnızca ortaklar arasında gerçekleştirilir.

Ortaklığın giderilmesi davasına konu taşınmaz üzerinde bina, yapı, ağaç gibi bütünleyici parçalar var olabilir. Bu durumda taşınmazın bunlarla birlikte satılması gerekir. Eğer bütünleyici parçaların bir kısmı paydaşlara aitse veya diğer paydaşlar bu hususta ittifak halinde ise; bütünleyici parçaların değeri ve taşınmazın değeri dava tarihi itibariyle ayrı ayrı tespit edilir. Taşınmazın satışı sonucunda elde edilen bedel, bu oranlar doğrultusunda paylaştırılır. Taşınmaz üzerinde yer alan bina bir kısım paydaşlara aitse; taşınmazın tamamı satıldığında satış bedelinden tespit edilen bu oran doğrultusunda paylaştırılır.

Ortaklığın giderilmesi talebi taşınmazın tamamı için yapılmalıdır. Belirli bir payın ortaklığının giderilmesi talebi kabul edilmez.