YAZICI
HUKUK & DANIŞMANLIK
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVALARI

İhtiyaç sebebiyle tahliye, kiraya verenin kendisi, eşi, alt soyu (çocuklar, torunlar ve devamı), üst soyu (anne, baba, nine, dede ve devamı) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin (örneğin nafaka verilen kardeşin) zorunlu ve samimi ihtiyacı sebebiyle, kiracının kiralanan yerden tahliyesi işlemidir.

 

Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesi ile kiralananı sonradan edinen yeni malik de bu hakkı tanımıştır. Dava açma süresine ilişkin bazı farklılıklar haricinde, yeni malikin ihtiyacında da aynı şartlar aranmaktadır.

Yasa koyucu, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açma hakkını kiraya verene tahsis etmiştir. Ancak, uygulamada kiraya veren konumunda olmayan malikin de (tapuda taşınmazın sahibi olarak gözüken kişi) bu dava hakkını kullanabileceği kabul edilmektedir. Buradaki malik, 351. maddedeki "yeni malik" tanımıyla karıştırılmamalıdır. Bahsettiğimiz uygulama, 350. madde kapsamında kiraya verene sağlanan hakkın, aynı şartlarla (örneğin yeni malikteki özel dava açma süreleri burada geçerli değildir.) malike de sağlanmasına ilişkindir. 

 

 YARGITAY KARARI

"İhtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak davalarda dava hakkı kural olarak kiralayana aittir. Ancak kiralayan durumunda olmayan malikin de bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiştir." (Yargıtay 3. HD. 2017/5469 E., 2017/13735 K.)

 

Yayımlanan makalelerde sıkça yanlış bilgilerin dolaştığı konulardan biri de ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının açılması için gereken sürelerdir. Bu yazıda bu konu detaylı bir şekilde açıklanacaktır.

İhtiyaç sebebiyle açılacak tahliye davasında dava açma süreleri, kira sözleşmesinin belirli süreli veya belirsiz süreli olmasına göre farklılık göstermektedir.

Belirsiz süreli kira sözleşmesi, eğer yazılı olarak yapılmışsa, sürenin belirli ve net bir şekilde ifade edilmediği bir kira sözleşmesidir. Ancak, sözlü olarak yapılan kira sözleşmelerinde, aksi kanıtlanmadıkça sözleşme belirsiz süreli kabul edilir.

Belirli süreli kira sözleşmesi ise, adından da anlaşılacağı gibi, sürenin belirli ve net bir şekilde ifade edilmesiyle oluşur.

Belirli süreli kira sözleşmelerinin uzatılması durumunda, sözleşmenin belirli süreli mi yoksa belirsiz süreli mi olacağı konusunda yanlış bilgiler dolaşmaktadır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında, belirli süreli kira sözleşmeleri, sürenin sonunda kiracı tarafından feshedilmediği veya 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren tarafından feshedilmediği takdirde, aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Bu durumda sözleşme belirsiz süreli hale gelmez, hala belirli sürelidir. Ayrıca bu uzatma, sözleşmenin süresini değiştirmez. Örneğin, başlangıçta bir yıl için yapılan bir sözleşmenin üç yıl sonra devam etmesi, sözleşmenin üç yıllık olduğu anlamına gelmez; bu, bir yıllık sözleşmenin iki yıl uzatıldığı (1 + 2) anlamına gelir. T.B.K. madde 327, birçok kişinin kafasını karıştırsa da, bu madde kira ilişkilerine ilişkin genel hükümleri içerir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında, özel bir hüküm olan T.B.K. madde 347'nin uygulanacağı açıktır.

 

T.B.K. madde 350, "belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir." hükmünü içerir. Bu da bizi kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemlerinin ve fesih bildirim sürelerinin ne olduğu sorusuna götürmektedir. İşbu husus T.B.K. madde 329'da izah edilmiştir: "Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir."

Madde uyarınca belirsiz süreli sözleşmelerde kira dönemleri altı aylık dönemler şeklinde ayrılacaktır. Her bir altı aylık dönem için en az üç ay önceden fesih ihbarında bulunmak zorunludur. Akabinde altı aylık dönemin sonunda bir ay içinde dava açılacaktır.

Örneğin, 13.08.2020 başlangıç tarihli bir belirsiz süreli konut kira sözleşmesini ele alalım:

İşbu sözleşmede kira dönemleri; birinci altı aylık dönem 13.08.2020-13.02.2021, ikinci altı aylık dönem 13.02.2021-13.08.2021, üçüncü altı aylık dönem 13.08.2021-13.02.2022 olarak belirlenip bu şekilde devam edecektir. İhtiyaç sebebiyle tahliye talep eden kiraya veren veya malik, bu talebi ilk dönem için ileri sürmek istiyorsa 13.02.2021 tarihinden üç ay önce, yani en geç 13.11.2020 tarihine kadar usulüne uygun bir ihtarname ile kiracıya tebliğ etmelidir. Tebliğ hususu önemlidir, ihtarnamenin çekildiği tarih değil tebliğ edildiği tarih geçerlidir.

Aynı örneği kullanarak devam edelim. Kiraya veren ilk altı aylık dönem için tahliye talep ettiğini düşünelim ancak üç aylık bildirim süresine uymamış olsun, 20.11.2020 tarihinde ihtarname tebliğ edilmiş olsun. Bu durumda, ilk altı aylık dönem için dava açamaz; ancak ihtarname gerekli hususları içeriyorsa bu ihtar ikinci altı aylık dönem için yapılmış sayılır ve kiraya veren ikinci altı aylık dönemin sonunda davasını açabilir.

Bildirim sürelerini anladık, peki dava açma süreleri nasıl belirlenecektir? T.B.K. madde 353, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde devreye girer mi? Genel uygulamaya göre, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde usulüne uygun şekilde yapılan ihtar, dava açma süresini altı aylık dönemin sonuna kadar uzatacaktır. Ancak, bazı nadir mahkeme kararları aksi yönde olabilir.

 

YARGITAY KARARI

Kiraya veren ilk altı aylık dönem için dava açmak istiyor, 10.11.2020 tarihinde usulüne uygun bir ihtarname ile durumu kiracıya bildirdi. Normalde T.B.K.m.353 uyarınca bu durumda dava açma süresi bir kira yılı uzamalıdır, fakat Yargıtay ve genel uygulama belirsiz süreli kira sözleşmelerinde bu uzama süresinin altı ay olacağı kanaatindedir. Bu uygulamaya göre bizim örneğimizde dava açma süresi 13.02.2021-13.08.2021 tarihleri arası olacaktır. (Yargıtay 6. HD. 2009/2213 E., 2009/5729 K.)

 

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi ise T.B.K.m.353'ün belirsiz süreli kira sözleşmelerinde uygulanamayacağı kanaatindedir. "TBK 'nun 353.maddesi ancak kira sözleşmesinin bir kira yılı için uzadığı belirli süreli sözleşmelerde uygulanabilir." (Bursa BAM 4. HD. 2018/1218 E., 2019/49 K.). Bu görüşe göre bizim örneğimiz üzerinden gidersek 10.11.2020 tarihinde usulüne uygun bir ihtarname ile durum kiracıya bildirildiyse, 13.02.2021-13.03.2021 tarihleri arasında bir aylık süre içinde dava açılmak zorundadır.

 

Şahsi kanaatimiz her iki mahkemenin de görüşünün mantıklı gerekçeler barındırdığı yönündedir, fakat hâlen eski Yargıtay uygulamasının genel kabul gören uygulama olduğu unutulmamalıdır. Vatandaşlara ve meslektaşlarımıza tavsiyemiz hiç bu karışıklıklara girmeden bir ay içinde davalarını açmaları yönündedir.

 

T.B.K. madde 350, "belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda... bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir." hükmünü içerir. Yukarıda açıkladığımız gibi, konut ve çatılı iş yeri kiralarında belirli süreli kira sözleşmelerinin uzamasının sözleşmeyi belirsiz süreli hâle getirmeyeceği unutulmamalıdır.

Bir örnekle açıklayacak olursak: 13.08.2020 başlangıç tarihli iki yıl süreli konut kira sözleşmesinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak isteyen kiraya veren, sözleşme süresinin sonunda, yani 13.08.2022 tarihinden itibaren bir ay içinde davasını açmak zorundadır. Burada sözleşmenin iki yıllık olması nedeniyle birinci kira yılının sonunda dava açılamaz; iki yıllık sürenin sonu beklenmek zorundadır.

Diyelim ki iki yıllık sürenin sonunda (13.08.2022-13.09.2022 arası) dava açılmadı, üçüncü kira yılının sonunda açılabilir mi? Evet, açılabilir. Bu durumda sözleşme bir yıl uzamış sayılır (2+1) ve uzama yılının sonunda bir ay içinde (13.08.2023-13.09.2023 arası) kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle tahliye davasını açması gerekir.

T.B.K. madde 353, kiraya verene en geç davanın açılması için öngörülen sürede ihtarname çekmesi durumunda dava açma süresinin bir kira yılı uzayacağını öngörmektedir. Yine aynı örneği ele alalım: Kiraya veren normal şartlarda 13.08.2022-13.09.2022 tarihleri arasında davasını açmak zorundadır. Ancak, kiraya veren 13.09.2022 tarihine kadar usulüne uygun bir ihtarname ile dava açacağını kiracıya bildirirse, bu durumda dava açma süresi 13.08.2023 tarihine kadar uzayacaktır.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtarname zorunluluğu olmadığı, süre bitiminde bir ay içinde hiçbir ihtar vermeden dava açılabileceği açıktır. Ancak, sözleşme ile bu hususların değiştirilebileceği unutulmamalıdır. Eğer sözleşmede "fesih için 15 gün önceden bildirim, 30 gün önceden bildirim" gibi hükümler varsa, kiraya veren bu hükümlere uymalı, sözleşmedeki süreye uygun şekilde ihtarını tebliğ ettikten sonra süresi içinde davasını açmalıdır.

İhtarnamede kiracıya süre verilirse, davanın açılması için bu sürenin beklenmesi gerekmektedir.

 

YARGITAY KARARI

"İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç tahliye nedeni olarak kabul edilemez. Öte yandan ihtiyacın yargılama süresinde de devam etmesi gerekir." (Yargıtay 6. HD. 15.05.2012, 4373/7312)

 

YARGITAY KARARI

"Yakın bir tarihte gerçekleşmesi muhtemel ihtiyaç da tahliye nedenidir." (Yargıtay 6. HD. 30.05.2012, 5204/8094)

 

DOKTRİN

"Konut ihtiyacı yönünden henüz doğmamış bir ihtiyaç için açılan dava kabul edilemez." (Nihat Yavuz - Yargıtay 3. HD. Onursal Başkanı, KİRA HUKUKU 9. Baskı s. 863)

 

Görüleceği üzere, genel Yargıtay uygulaması ve doktrin görüşleri ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasını aramaktadır. Aynı zamanda ihtiyaç doğmuş olmalı ve yargılama sürecinde de devam etmelidir. Yakın bir tarihte gerçekleşmesi muhtemel ihtiyaç iş yeri kiralarında geçerli kabul edilebilmektedir.

Farklı ihtiyaç sebepleriyle tahliye davası açılabilir, ancak bunların tamamını bu yazıda açıklamak mümkün değildir. Bu nedenle çeşitli ihtiyaç türleri ve samimiyeti azaltan/arttıran hususlara kısaca değinilecektir:

İhtiyaç sahibinin kirada oturması (tahliye tehdidi altında olması veya kiralananın üstün nitelikte olması gerekmemektedir) gerçek ihtiyacın bir göstergesidir. Ancak, başka taşınmazları olup olmadığı titizlikle araştırılmalıdır. Bu araştırma yalnızca resmi taşınmazlarla sınırlı kalmamalı, ayrıca fiiliyatta kiralayanın yaşadığı diğer taşınmazlar da incelenmelidir. Ciddi iddialar ve somut deliller varsa, tapuda kiralayana ait olmayan ancak fiiliyatta kiralayanın yaşadığı taşınmazlar da göz önünde bulundurulmalıdır. Ayrıca, birlikte yaşam karinesi sebebiyle eşe ait taşınmazlar da araştırılmalıdır.

 

YARGITAY KARARI

İş yeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması hâlinde ihtiyacın varlığının kabulü için"ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir." (Yargıtay 6. HD. 04.03.2014, 2295/2419)

 

DOKTRİN

Kendi evinde yaşayan kiralayanın açacağı tahliye davasında, kiracıya oturduğu evi teklif etmesi samimiyet yönünden önemlidir. "Kiralayanın, kiralananı tahliye ederken, kendi oturduğu yeri, kiracıya teklif etmesi gerekir. Fakat kiralayanın önerdiği kira bedelinin de makul ve hakkaniyete uygun olması zorunludur. Aksi takdirde, öneri yapılmamış sayılacak ve ihtiyacın samimi ve gerçek olmadığı sonucuna varılacaktır." (Nihat Yavuz - KİRA HUKUKU 9. Baskı s.810)

 

Günümüz ekonomik koşulları ve artan nüfus, kira uyuşmazlıklarının çoğalmasına sebep olmaktadır. Bu kapsamda, ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında da gözle görülür bir artış yaşanmıştır. Mahkemelerin iş yükünün artması, ülkemizde hukuki süreçlerin yavaş ilerlemesi ve kira hukukunun akademik bilgi gerektirmesi, profesyonel hukuki desteğin önemini arttırmaktadır. Özellikle dava açma sürelerine ilişkin verdiğimiz izahat, konunun ne kadar çetrefilli olduğunu ve küçük bir hatanın dahi süreci ne denli olumsuz etkileyebileceğini göz önüne sermektedir.

İhtiyaç sebebiyle tahliyeye ilişkin tüm bu hususların detaylı bir hukuk bilgisi ve uygulamadaki sürece hakimiyet gerektirmesi hasebiyle uyuşmazlık taraflarının alanında uzman avukatlardan hukuki destek almaları tavsiye edilir. Aksi halde hak kayıpları kaçınılmaz olacak, süreç istenilen zaman diliminde sonuçlandırılamayacaktır.